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陽春三月，在往年是樓市的旺季，但今年受疫情影響，各行各業都受到了嚴重衝擊，樓市也不例外。如今多地二手房價格冷熱不一，嚴重分化。其中上海、廈門等城市的二手房價格，頗有些倒春寒的意味。 一線城市二手房普遍下跌 中國房價行情網數據顯示：今年3月有121個城市二手房價格環比下跌，特別是北上廣深二手房價格全部下降。其中北京環比下降2.85%；廣州環比下降3.63；上海環比下降5.85%，位居一線城市降幅首位，降幅尤為明顯。 ... 近期熱度極高的深圳，房價也下降了，不過幅度很低。中國房價行情網數據顯示：深圳今年3月份二手房平均單價為71790元每平米，位居全國第一（不包括港澳臺）。環比每平米僅下降879元，相比深圳3月份二手房高昂的房價來說就像在撓癢癢。可以看出，一線城市裡還是深圳的房子最抗跌，遭遇如此嚴重的疫情衝擊，依然十分保值。 深圳樓市的發展潛力依然很大，其中很重要的一個原因是深圳的城市定位全面提升。以前深圳一直被定位為全國經濟中心城市，2019年8月18日，隨著深圳「建設社會主義先行示範區」意見的出臺，其城市定位發生了實質性大提升。現在深圳的城市定位已經達到了和京滬一樣的「全球標桿城市」，終於可以揚眉吐氣了。 人口方面，很多三四線城市人口大量流失，而北京和上海則在限制人口增長，深圳卻依然比較鼓勵人口增長。人口關乎城市發展大局，是極其寶貴的資源，對於經濟發展和社會進步都會產生深遠影響。 深圳因為城市定位的提升，吸引了很多企業遷入和人口流入。廣東省統計局2018年數據顯示：深圳以新增49.83萬人的數量，高居珠三角九市、粵港澳大灣區首位。可見，深圳的高房價，其實是有一定的人口需求支撐的，未來潛力很大。 ... 此外，浙江經濟恢復較快，房價漲幅較大。3月份，省會杭州二手房均價為31581元，環比上漲11.53%。 其它城市方面，從環比漲幅來看，襄陽和伊春兩個城市二手房上漲超過20%。銅川、贛州二手房價上漲超過15%。煙臺、常德、南京二手房價漲幅超過5%。 這說明，真實的房地產市場其實沒有很多人想像的那麼差。但也要考慮到部分城市疫情期間成交量少，偶發交易造成了均價的大幅變動。 住建局出手打擊變相收費 深圳形勢雖然一片大好，但房子太火了也不行，畢竟現在的大環境是「房住不炒」。最近深圳寶安有幾個樓盤出現了購房需繳納天價「喝茶費」的現象，深圳寶安區住建局針對這一樓市亂象出手了。 據官方發布，住建局已在4月3日開展打擊房地產開發企業、中介機構收取「喝茶費」「更名費」等價外費用違法行為的行動，涉案樓盤目前已被暫停全部房源網簽權限。 「喝茶費」之所以會出現，是因為深圳有些地方的房源緊俏，或房源價格被低估，引發搶購。 從法律上看，收「喝茶費」是不合規的，一方面這部分資金沒有受到監管，另一方面「喝茶費」的存在抬高了購房成本，使限價政策失靈，背離了「房住不炒」的政策基調。不過深圳出現「喝茶費」現象，也折射出了深圳樓市熱度高的事實。 深圳中原數據顯示：今年3月份，深圳二手房成交8008套，同比增長76%。深圳3月新房成交3152套，環比增長279.8%。成交量如此之多，難道是受疫情壓制的樓市需求又回來了，「報復性買房效應」顯現？ ... 其實網簽信息是具有滯後性的，絕大部分成交反映的應該是今年前幾個月累計的成交量。畢竟3月中上旬因為疫情影響，小區封閉很難看房，更別說大量成交了。3月份深圳二手房成交量多，並不代表深圳樓市已經邁入小陽春，小陽春的特徵是量價齊增，而深圳二手房價格環比是下降的。 結論 明天武漢就要解除封城了，接下來全國各地的復工率會進一步提升。所以一定要關注你所在城市今年4-5月的樓市行情，這段時間的行情，可以反映出你所在城市裡樓市的真正購買力。在樓市快速復甦的城市，置業需求會逐步釋放，市場成交也會快速回升，房價大機率會上漲。而那些默默無聞、沒什麼動靜的城市，在今年下半年會面臨困境，繃不住的房價大機率會有一定幅度的下降。 因為現在的中國樓市已經不能和過去幾年相比。強者恆強、弱者恆弱的分化格局會加速推演。至於未來，房子還會大漲麼？現在看來可能性較低。 ... 2015年樓市開始走牛時，深圳房子的均價約為3萬元每平米，而現在深圳二手房均價都超過7萬元了。可是，大眾的收入並沒有大量上漲，甚至因為疫情，錢包可能還憋了一些。後續還有沒有持續的資金支撐度，大家可以想見。特別是中國樓市是政策市，政策方面趨嚴，目前沒有出臺取消限購、降低首付的政策，這也意味著不會有樓市的強刺激。 經濟方面，與2003年非典時期經濟曾現V型反轉不同，這次復甦需要更長時間，收入恢復增長同樣需要時間。但我國經濟長期向好的大趨勢沒有改變，所以說一些經濟強、人口流入多的城市，房價走慢牛是可能的。 對於手頭握有多個城市資產的中產階層，為了資產保值，可以把三、四線城市的房子拋售掉，置換到一、二線城市的核心房產。如果沒有購房資格，可以看看一、二線城市周邊的非限購區域，或者乾脆留有現金流，等待最佳的抄底時機。 具體實操而言，一選區域，二選區域內的優質房產。 如何選區域，記住「兩追」： 第一：追核心城區CBD，升值潛力大。 第二：追配套，配套成熟、人口比較聚集的區域，容易保值抗跌。 仍以深圳舉例： 深圳是個多中心的城市，且城市中心一路往西。但深圳產融結合，每個區都有工作機會，所以深圳除了「兩追」之外，還有「一保」，就是保通勤時間在允許範圍內。 追核心區域，南山、福田能進就進。追配套城市區，各區域核心區都能進，比如龍華紅山、寶安中心區、龍崗中心區、坪山中心區，結合「一保」按需選擇。 當然，一、二線城市房產投資價值高，但房價也高，普通收入人群根本買不了也買不起。這部分人群可以轉移到一、二線城市的郊區或沿海有發展潛力、有配套的城市置業。不過對於中西部，特別是甘肅、新疆等區域要慎重。 站長要提醒的是，一定要注意現金流，現金流握在手中才香。畢竟誰也不會想到，一場疫情影響了全球幾乎所有行業。而未來充滿著不確定性，我們當下能做的，就是比別人想得更周到、看得更遠。所以剛需也好，投資也罷，把控好現金流，必須置於首位考量。
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文章來源取自於：
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